PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO REGISTRAL

PRINCIPIO  DE TRACTO SUCESIVO REGISTRAL

 El registro público de la propiedad tiene la función de inscribir y dar publicidad a los actos relativos al derecho de propiedad sobre bienes, resoluciones administrativas y diligencias judiciales. 

La función registral corre a cargo del registrador público y se rige por los principios registrales de publicidad, inscripción, especialidad, fe pública registral, legitimación, consentimiento, tracto sucesivo, rogación, prelación y legalidad o calificación registral. 

El principio de tracto sucesivo es el encadenamiento ininterrumpido de inscripciones sobre una misma unidad registral, que se da desde su primera inscripción, la cual asegura que la operación a registrar proviene de quien es el titular registral. 

 
Es decir, el tracto sucesivo consiste en los antecedentes del bien inmueble desde su primer registro hasta la última transacción realizada sobre dicho bien, por ejemplo: al primer registro de un bien inmueble realizado en el año de1900 se le asigna, para su identificación el número de folio real, asentándose en libro, las características generales del inmueble, para 1920 ese bien se vende en copropiedad a tres personas físicas, para 1950, se embarga y es adjudicado a una persona moral la cual  lo dona en 1987 a la Universidad pública estatal, siendo este el ultimo registro, todo lo anterior es el tracto sucesivo de ese bien inmueble.   

Unidad registral 

Una unidad registral consiste en un documento que incluye el llamado folio real (electrónico), el cual es un número que se le asigna a un bien inmueble al momento de su inmatriculación, es decir, cuando un bien inmueble se inscribe por primera vez se dice que carece de antecedentes registrales, es decir la primera inscripción de un inmueble se denomina inmatriculación. Además del folio real se agregan los datos de identificación del inmueble, así como los actos jurídicos que se indican en la escritura pública. 

Folio real y antecedentes registrales 

El folio real consiste en un distintivo permanente el cual permite documentar la historia jurídica de un bien inmueble, se narra con efectos jurídicos los derechos reales y personales que le afectan.  

La inmatriculación da inicio a los antecedentes registrales y son todos aquellos datos del o los propietarios, medidas y colindancias, el documento mediante el cual se adquirió el bien inmueble, fecha y forma de adquisición, gravámenes, entre otros.  

Publicidad y titular registral 

Dar publicidad al encadenamiento ininterrumpido de un bien inmueble tiene por objeto asegurar que el comprador lo adquiera de quien tiene el legítimo derecho, con la finalidad de que el asiento registral se repute verdadero y sea oponible a terceros. Esto es el comprador tiene la certeza jurídica de comprar el bien inmueble del propietario registral y lo adquiere de buena fe pudiendo oponer ese derecho a quien se diga propietario y no aparezca como tal en el registro público de la propiedad.  

Con relación al titular registral es la persona física o moral que contiene el derecho real objeto de inscripción en el Registro de la propiedad, en otras palabras, es el propietario registral.  

Tesis relacionadas:

ESCRITURA PRIVADA. PARA DETERMINAR SI ES FEHACIENTE, DEBE ACREDITARSE QUE QUIEN VENDIÓ EL BIEN ERA PROPIETARIO DEL PREDIO QUE TRANSMITIÓ (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE SAN LUIS POTOSÍ).

A efecto de determinar si un documento es eficaz para lograr la inscripción prevista en el artículo 54 de la Ley del Registro Público de la Propiedad y del Catastro para el Estado y Municipios de San Luis Potosí, es menester realizar un análisis íntegro para determinar si éste tiene o no el carácter de "escritura privada" y que ésta sea "fehaciente"; siendo únicamente posible otorgar el carácter de "escrituras privadas" a aquellos documentos que fueron elaborados en la época y con las debidas formalidades, en que la legislación permitía el traslado de dominio de bienes inmuebles de ese modo; sin que puedan incluirse en esa categoría los documentos privados elaborados con posterioridad a que dicha institución perdió vigencia jurídica, ya que para que un acto jurídico adquiera validez y surta efectos debe cumplir con las formalidades previstas por la norma vigente al momento de su creación. En tanto que para determinar si es "fehaciente", debe acudirse al principio registral de tracto sucesivo, el que se refiere a que se acredite que quien vendió el bien era propietario del predio que transmitió; pues la procedencia de la acción señalada está reservada exclusivamente a los documentos que cumplan con ambas exigencias.

REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD. PRINCIPIOS FUNDAMENTALES QUE LO RIGEN.

El Registro Público de la Propiedad no genera, por sí mismo, la situación jurídica a la que da publicidad, esto es, no constituye la causa jurídica de su nacimiento, ni tampoco es el título del derecho inscrito, sino que se limita por regla general a declarar, a ser "un reflejo" de un derecho nacido extraregistralmente mediante un acto jurídico que fue celebrado con anterioridad por las partes contratantes, y la causa o título del derecho generado es lo que realmente se inscribe o se asienta en la anotación relativa con la finalidad de hacerlo del conocimiento de terceros, se declara así para que sea conocido por quienes acudan a consultar sus folios y adquieran certeza jurídica del estado que guardan los bienes sobre los que muestran interés. Por las razones aludidas, en el Registro Público de la Propiedad existen una serie de principios fundamentales, a saber: El de publicidad, conforme al cual el público además de tener acceso a las inscripciones, también tiene el derecho de enterarse de su contenido; el de inscripción, por el que los derechos nacidos extraregistralmente pueden ser oponibles a terceros; el de especialidad, que exige determinar en forma precisa el bien o derecho de que se trate; el de consentimiento, en virtud del cual sólo puede modificarse una inscripción, con la voluntad de la persona titular, y el titular del registro debe consentir la modificación de ese asentamiento; el de tracto sucesivo, que impide el que un mismo derecho real esté inscrito al mismo tiempo a nombre de dos o más personas, a menos que se trate de copropiedad, puesto que toda inscripción tiene un antecedente y debe extinguirse para dar lugar a una nueva; el de rogación, que prohíbe al registrador practicar inscripciones de motu proprio, pues es necesario para ello que quien lo solicite se encuentre legitimado, esto es, debió ser parte en el acto o bien tratarse del notario autorizante de la escritura o el Juez del conocimiento; el de propiedad, que es uno de los pilares del registro, y conforme al cual ante la existencia de dos títulos contradictorios, prevalece el primero que se hubiese inscrito; el de legalidad, que impide se inscriban en el registro títulos contrarios a derecho o irregulares y faculta al registrador para calificar estas circunstancias; el de tercero registral, conforme al cual, para efectos del registro, se entiende por tercero a quien sin ser parte en el acto jurídico que originó la inscripción, tiene un derecho real sobre el bien inscrito; y finalmente, el de fe pública registral o legitimación registral, cuyo efecto es que se tenga por verdad legal en relación con un derecho real inmobiliario, lo que aparece asentado en el Registro Público; principios todos ellos que se encuentran contenidos en los artículos 3001, 3003, 3009, 3010, 3013, 3015, 3030, 3031, 3064 del Código Civil para el Distrito Federal.