DERECHO REAL ACCESORIO DE GARANTÍA: DIFERENCIA ENTRE ANTICRESIS E HIPOTECA

 DERECHO REAL ACCESORIO DE GARANTÍA: DIFERENCIA ENTRE ANTICRESIS E HIPOTECA 

    Un préstamo financiero consiste en que un apersona (acreedor) otorga a otra (deudor) un activo que generalmente consiste en un bien fungible (dinero). Este acto puede dar origen a un contrato cuyo objeto consiste en otorgar al acreedor un poder real sobre un bien propiedad del deudor.  

    Un poder real significa una garantía de cumplimiento de la obligación de pago. de existir incumplimiento el acreedor, vía judicial, puede solicitar la venta en pública subasta del bien dado en garantía o bien cobrarse la deuda con el propio bien. 

    Jurídicamente podemos hablar de dos tipos de contrato mediante los cuales se puede constituir un derecho real de garantía, a saber, el de anticresis o prendario y el de hipoteca. 

El contrato de anticresis es aquel que nace de un préstamo y como garantía de pago se ofrece un bien, generalmente mueble. La naturaleza de la garantía real consiste en que el deudor queda desposeído del bien, es decir, la posesión del bien dado en garantía pasa al acreedor.  

    En este sentido la anticresis es un derecho accesorio que tiene como finalidad asegurar el pago del préstamo, este contrato se termina cuando el deudor extingue su obligación (paga) y por tanto recupera la posesión del bien. Durante la vigencia del contrato de anticresis el acreedor puede hacer uso del bien  

    El acreedor al tomar posesión del bien tiene el derecho sobre el bien de gozará de los frutos de su explotación. Es decir, lo puede dar en arrendamiento y beneficiarse del pago de la renta. Del mismo modo está obligado a custodiar y asumir los gastos de mantenimiento, de servicios y fiscales del bien dado en garantía.  

    

    Con relación al pago de intereses, estos son convenidos, pero usualmente no hay pago de interés dada la desposesión.  

 

EL CONTRATO HIPOTECARIO 

 

    Este contrato nace de la misma forma que el de anticresis, Es decir, el deudor para garantizar la deuda deja en garantía un bien al acreedor. Generalmente la garantía de este tipo de contratos consiste en un bien inmueble.  

    En este caso la posesión del bien dado en garantía no pasa a ser del acreedor, el propietario mantiene el dominio pleno del bien. El objeto de este tipo de contrato consiste en la adquisición de un bien inmueble y disfrutarlo mientras se paga el crédito. 

    Con relación al pago de intereses, estos, si bien pueden llegar a ser convenidos, generalmente la tasa es fijada por el acreedor y por lo general es una tasa por encima de la legal.  

 

    El contrato se termina cuando el deudor paga al acreedor y la hipoteca desaparece, o bien frente al incumplimiento de pago el acreedor puede hacer uso de la garantía vía judicial. 

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JUICIO ESPECIAL HIPOTECARIO. AUNQUE SE DEMANDE AL ACREDITADO Y AL GARANTE HIPOTECARIO NO, NECESARIAMENTE, DEBE CONDENARSE A ÉSTE AL PAGO DE LAS PRESTACIONES RECLAMADAS, SALVO QUE EN EL CONTRATO BASE DE LA ACCIÓN HUBIERE ADQUIRIDO LA CALIDAD DE OBLIGADO SOLIDARIO (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO).

En términos del artículo 2893 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, la hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes en el grado de preferencia establecido en la ley, es decir, se trata de un contrato accesorio y de garantía, en el cual el otorgante de la hipoteca (garante hipotecario), por sí mismo, no adquiere mediante el otorgamiento de ésta una obligación directa o principal de pago a su cargo, sino subsidiaria, porque la obligación principal de pago surge del derecho personal o de crédito que deriva del contrato particular que se haya celebrado. Así, por ejemplo, en el contrato de apertura de crédito el acreditado es quien está obligado a pagar las sumas de las que haya dispuesto, en virtud de que él se obligó directamente al pago. Como obligación subsidiaria, la hipoteca constriñe a su otorgante a responder subsidiariamente, en defecto del cumplimiento normal del obligado principal del pago de las cantidades de que haya dispuesto el acreditado, dentro del límite de la cosa dada en garantía, lo que involucra la obligación de soportar la afectación del bien hipotecado para el pago de la deuda. En esa medida, aunque en un juicio especial hipotecario se demande al acreditado y al garante hipotecario no, necesariamente, debe condenarse a éste al pago de las prestaciones reclamadas en ese juicio, salvo que en el contrato base de la acción hubiere adquirido la calidad de obligado solidario. Luego, si el garante hipotecario, por sí mismo, no adquiere mediante el otorgamiento de la hipoteca una obligación directa o principal de pago a su cargo, sino subsidiaria, es correcto que se absuelva al garante del pago de la obligación principal, en tanto que esa obligación deriva del contrato de apertura de crédito simple con garantía hipotecaria y es el acreditado quien se encuentra obligado a pagar las sumas que haya dispuesto, en virtud de que él adquirió el carácter de acreditado, es decir, se obligó directamente al pago, y es un hecho que como obligación subsidiaria la hipoteca sólo constriñe a su otorgante a responder subsidiariamente, en defecto del cumplimiento atribuido al obligado principal del pago de las cantidades de que haya dispuesto el acreditado, dentro del límite del inmueble dado en garantía, lo que involucra la obligación de soportar la afectación del bien hipotecado para el pago de la deuda.