COMPRA VENTA DE BIENES INMUEBLES, CIVIL Y MERCANTIL: DIFERENCIAS

COMPRA VENTA DE BIENES INMUEBLES, CIVIL Y MERCANTIL: DIFERENCIAS

    En términos generales podemos considerar el concepto jurídico de propiedad y de dominio como sinónimos. Es decir, ambos consisten en un poder directo e inmediato de una persona sobre una cosa. Mediante el contrato de compraventa, el propietario de un bien inmueble puede trasladar el dominio de dicho bien al comprador, este tipo de contrato se encuentra regulado tanto en el código civil como en el código de comercio. 

 

    Luego entonces, qué es lo que los distingue; a saber, su propósito, mismo que puede ser abordar para su estudio desde la teleología jurídica o bien desde la hermenéutica jurídica.  El primero estudia los fines del derecho o de la norma, el segundo interpreta el sentido. 

 

    De acuerdo con la interpretación del poderjudicial federal el propósito que separa el contrato de compraventa civil del mercantil es la especulación comercial, esto es, no basta con que los sujetos sean comerciantes, ni que el contrato este nominado como mercantil, sino que el fin o causa del contrato sea la especulación comercial. 

 

    La especulación mercantil consiste en la obtención de un beneficio económico llamado lucro, el cual, emana siempre de un acto de comercio, a diferencia de un acto civil de compraventa el cual, tiene únicamente el fin de satisfacer una necesidad personal.  

 

    En este sentido pueden existir contratos de compraventaciviles los cuales satisfacen necesidades personales, mercantiles los cuales centran su fin en la obtención de lucro y mixtos los cuales representan para una parte lucro y para la otra satisfacción personal.  

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COMPRAVENTA. LA VÍA PROCEDENTE PARA VENTILAR LA CONTROVERSIA DERIVA DE DICHO CONTRATO, CUANDO LA VENDEDORA DECLARA SER UNA PERSONA MORAL CON ACTIVIDAD EMPRESARIAL, ES LA ORDINARIA MERCANTIL, AUNQUE PARA UNA DE LAS PARTES SEA UN ACTO CIVIL.

Para determinar la naturaleza mercantil o civil y, por tanto, la vía jurisdiccional para hacer efectivo un contrato de compraventa celebrado por una empresa que se dedique a la venta de inmuebles y por un particular, debe atenderse a los actos que la ley determina como propios del comercio. Así, los artículos 75, fracción II y 371 del Código de Comercio, por su orden establecen, el primero que "la ley reputa actos de comercio las compras y ventas de bienes inmuebles, cuando se hagan con dicho propósito de especulación comercial" y el diverso 371, respecto a la compraventa mercantil dispone que "serán mercantiles las compraventas a las que se da tal carácter y todas las que se hagan con el objeto directo y preferente de traficar". Por lo cual, para determinar si una compraventa es de carácter mercantil, debe analizarse si se realiza con el fin directo de traficar o sea, con el ánimo de obtener una ganancia a consecuencia de la suscripción de un contrato. De lo que se colige que el objeto directo de traficar, debe tomarse, como la causa impulsiva, que induce a cada parte a contratar, pues dicha razón, al variar en cada parte contratante, es la que permite distinguir entre una compraventa de naturaleza mercantil a otra de naturaleza civil. Por tanto, para esclarecer la naturaleza del contrato de compraventa, debe analizarse la causa generadora que impulsó a cada uno de los contratantes a suscribir el contrato. Así, por cuanto hace a una empresa, si del documento público constitutivo de una sociedad mercantil, se advierte que uno de los objetos de ésta, es dedicarse, entre otras actividades, a la compraventa de bienes raíces, significa que uno de sus fines principales es la realización de actos de comercio que versen sobre transacciones de inmuebles con fines de lucro, lo que configura una especulación comercial. De ahí que siempre que una inmobiliaria constituida en estos términos, realice una compraventa de un inmueble, realiza un acto de comercio, en términos de la fracción II del citado artículo 75, por lo que si la compradora tenía conocimiento de que el contrato que celebró con la empresa vendedora ésta declaró ser una persona moral con actividad empresarial, denota que tal acto lo realizó con un fin preponderantemente especulativo, aunque para la otra parte tenga el objetivo de la satisfacción de una vivienda (acto civil). De lo que se concluye que la vía procedente para ventilar la controversia derivada del contrato de compraventa, es la ordinaria mercantil, aunque para una de las partes sea un acto civil.